Orlando es sede de la mayor cantidad de compañías que se dedican a la administración de casas vacacionales o vacation rentals como se le conoce en ingles. Y ello se debe a que precisamente somos el lugar donde este interesante concepto de alojamiento está más desarrollado.
Muchas de estas entidades se especializan en administrar propiedades en ciertos proyectos/emprendimientos, algunas lo hacen por áreas geográficas y otras administran en todo el centro de la Florida.
¿Cuál es el rol de la compañía que administra casas de vacaciones?
Estas entidades son en efecto las que ejecutan el programa de Short Term Rental (Rentas a corto plazo). Juegan un papel muy importante para su inversión. Son de hecho sus socios en esta nueva aventura de negocios.
¿Pero qué servicios específicamente prestan?
Mantenimiento: Ellos velan por el buen funcionamiento de todo lo que está en su casa, aires acondicionados, aparatos electrónicos, calefacción, piscina, limpieza, etc. Así como de los elementos de seguridad requeridos de ley, por ejemplo, alarmas contra incendios, luces de emergencias, instrucciones y rótulos apropiados, etc.
Pagan los recibos de servicios básicos de operación, tales como agua, electricidad, cable, teléfono e internet. Si por alguna razón, estos servicios fallan, ellos interceden por usted para que los proveedores los activen inmediatamente.
Contabilidad: generan declaraciones mensuales y anuales de gastos e ingresos en su casa. Pagan los impuestos en concepto de reservas al condado y al estado asi como cualquier otra obligación de ley.
Atención a huéspedes: ellos preparan la propiedad y reciben a sus huéspedes, proveen acceso a los mismos, teniendo un buen control de ellos. La mayoría de compañías tienen una oficina principal de registro donde dichos huéspedes llegan a registrase y se toma una tarjeta de crédito para tenerla en sus sistemas en caso de encontrar daños a la propiedad después que el huésped sale. Algunas compañías, incluso toman depósitos.
Procesan los pagos por reservas Y le presentan un reporte mensual a usted como dueño acerca de los ingresos y gastos de su propiedad.
Mercadeo y publicidad para su propiedad: Esto lo hacen a través de diversos canales que cada empresa tiene desarrollados para generar reservas/rentas, tales como websites, equipo de reservas, clientes pasados y referidos, contratos con agentes de la industria de turística en otros países, etc.
¿Que honorarios/cargos cobran?
Los cobros que le hacen, varían por compañía, pero en general el cobro por administración oscila de $125.00 a $175.00 por mes, si la casa tiene piscina este cargo oscila de $50.00 a $75.00 por mes y de igual manera hay un cargo mensual por fumigación, este es de $10.00 a $20.00.
Y por supuesto le hacen un cargo por limpieza después de cada reserva. La mayoría de empresas le cobran el cargo por limpieza al huésped cuando la reserva es de 5 noches o menos, y se lo cobran a usted como dueño cuando la estadía es de 6 noches o más. Esta es la limpieza cuando el huésped sale. Con casas, normalmente no hay servicio de limpieza durante la estadía, aunque por supuesto este es un servicio que se presta si el huésped lo solicita y está dispuesto a pagar por ello.
¿Qué puedo esperar en relación a tarifas y reservas al rentar mi casa?
Esta es una pregunta para la cual no hay respuesta fácil, en verdad depende de donde se encuentre su propiedad, en general las propiedades en resorts privados con facilidades de recreación en un radio de 5 a 20 minutos de Disney rentan por tarifas más altas, pero también depende de las tarifas que maneje la compañía que usted contrata, ellas establecen dichas tarifas de acuerdo a las condiciones de mercado y los canales que tienen para generar reservas, el amueblado y decoración en la misma tienen mucho que ver, si tiene piscina, sala de juegos, si se promueve con fotos profesionales, una buena descripción, etc. como lo ve son muchos factores. Pero en general las compañías tienen dos tipos de rentas, las rentas que toman de el público directo y las que toman a través de sus agentes de viajes o tour operadores en otros países. Las reservas que toman directo del público por lo general tienen tarifas más altas pero de igual forma le cobran una comisión un poco más alta (de un 20% a 30%), y las reservas que reciben de agentes son tarifas más bajas y en este caso la comisión que lo cobran oscila de un 5% a 20%.
¿Y qué aspectos son su responsabilidad como dueño?
Son 3 los principales pagos que usted directamente como dueño es responsable:
-Los impuestos de la propiedad que se pagan una vez al año al condado (Alcaldía municipal),
– HOA, o Homeowners Association, y que en español le llamamos el pago del condominio o asociación de dueños.
– Y Seguro de la propiedad.
Pero esto no es nada de lo que deba de preocuparse, todos ellos se pueden pagar en línea desde la comodidad de su casa en su país, y en algunos casos hasta le programan el cargo de manera automática en su tarjeta de debito o crédito, tales como el pago de la asociación de dueños del proyecto.
¿Necesito una licencia para que mi casa opere como casa vacacional?
Si, la necesita. De hecho el estado de la Florida considera las casas vacacionales como si fueran un hotel, las licencias y permisos son similares; Pero es uno de los primeros pasos que la compañía que usted contrata hace por usted.
¿Si compro una casa que ya está en un programa de rentas, se me transfieren esas reservas a mí?
La respuesta es sí, pero solo si usted firma contrato con la misma empresa que ha estado administrando el inmueble.
¿Cuantas semanas por año típicamente rentan estas casas?
Esta es otra pregunta para la cual no hay respuesta fácil, en verdad depende de donde se encuentre su propiedad, en general las propiedades en resorts privados con facilidades de recreación en un radio de 5 a 20 minutos de Disney rentan por tarifas más altas, pero también depende de las tarifas que maneje la compañía que usted contrata ya que ella establece dichas tarifas de acuerdo a las condiciones de mercado y los canales que tienen para generar reservas, el amueblado y decoración en la misma tienen mucho que ver, si tiene piscina, sala de juegos, si se promueve con fotos profesionales, una buena descripción, etc. En nuestra experiencia hemos visto casas que rentan de 36 a 40 semanas (70% a 80% de ocupación) pero también las hemos visto que rentan de 10 a 15 semanas al año. Como expertos en este tema estamos felices de compartir con usted varios tips para garantizar el éxito en su casa si usted tiene como objetivo una alta ocupación/buen retorno económico por tal inversión.
¿Puedo hacer publicidad y gestión de ventas para colocar mis propias reservas desde mi país?
Por supuesto! Claro que sí, de hecho las compañías que administran estas casas, le motivan a que usted lo haga e incremente la ocupación de la misma. Dichas compañías le dan la opción de que usted cobre en su país la tarifa que desee y colecte el dinero, o que transfiera el cliente y ellos procesan el pago por la reserva bajo las indicaciones que usted provea. Y en todos los casos ellos atienden a sus huéspedes con todo gusto durante la estadía y le cobran a usted un cargo mínimo. Algunas de estas empresas le crean un website para su casa, el cual usted puede tener en varios idiomas.
¿Cómo hago para encontrar una buena compañía que administre casas de vacaciones?
Además de contar con nuestras recomendaciones, acá le presentamos algunos indicadores que es buena idea que usted por su cuenta indague un poco más:
Evalúe, ¿cuánto tiempo lleva esta compañía en este negocio?, ¿tiene un equipo sólido?, ¿se especializa en administrar propiedades en el complejo donde esta mi casa?, ¿tiene un buen sistema de mercadeo implementado para generar reservas? ¿me provee acceso directo a estar informado con lo que pasa en mi propiedad acerca de las reservas y gastos? ¿tiene un sitio web que ofrece disponibilidad instantánea de mi propiedad?¿tiene implementado y con éxito un sistema de redes sociales?, etc.
Otras preguntas que con frecuencia recibimos:
¿Estas casas, se ubican en resorts privados únicamente?
No, y si su deseo es comprar en una comunidad privada, debe de ser específico con su realtor y dejarlo saber de antemano a su agente, así no le hacen perder su valioso tiempo en la búsqueda mostrándole casas en comunidades que no son de su preferencia. Definitivamente tiene sus ventajas y desventajas comprar en un resort privado. Cuando trabaja con nosotros, estamos felices de compartir con usted la información y mostrarle propiedades en las 12 mejores comunidades privadas para casas vacacionales en Orlando.
¿Qué tan cerca de Disney los demás parques están las casas vacacionales?
Casi (Nótese que dije CASI) todas y cada una de las comunidades aprobadas para rentar por términos cortos como Vacation homes, están a una distancia de 5 a 30 minutos de Walt Disney World. No es una decisión muy inteligente comprar a una distancia más de 30 minutos pues deja de ser atractivo para turistas, la distancia definitivamente afecta positiva o negativamente el volumen de reservas y tarifas de se cobran por ellas.
¿Las casas vacacionales, las venden ya amuebladas?
La mayoría de ellas si, sobre todo las ventas normales o tradicionales; sin embargo se pueden encontrar casas que han sido embargadas y están vacías y de igual forma las casas nuevas no los incluyen. Pero eso es otro factor que no debe de preocuparle, el equipo de Casa y Turismo trabaja con aliados en la industria quienes le venden todo el paquete de muebles y decoración de acuerdo al tipo de propiedad, y los precios son muy cómodos.
¿Cuáles son los gastos relacionados en la compra de una casa vacacional?
Esta es otra de las preguntas que con mucha frecuencia recibimos, y desafortunadamente no existe respuesta fácil pues cada transacción es diferente. típicamente los gastos de cierre incluyen garantía en el titulo que se le entrega, impuestos de la propiedad, cargos por asociación de dueños o HOA (Homeowner’s association) como se le conoce en ingles, seguro de la propiedad, seguro para que la casa opere como casa vacacional, cargos por el préstamo si está obteniendo alguno, pago por el valuó de la propiedad, pago por peritación (medición), inspección cuando usted decide hacerla, y en algunos casos cargo por el procesamiento de la transacción, puede que no todos apliquen en cada compra; con gusto podríamos darles más detalles sobre todos estos gastos y consejos como puede evitar algunos de ellos.
¿Es el proceso distinto para comprar una casa vacacional comparado con la compra de una casa tradicional?
El proceso en cuanto a documentación y contratos es el mismo, sin embargo hay otros factores que intervienen cuando de casas vacacionales se trata. Como sus agentes conocemos todo este proceso y factores para ayudarle satisfactoriamente desde punto A a Z.
Para mayor información sobre este tema u otros relacionados con las casas vacacionales por favor no dude en contactarnos a info@vivaorlando.casa o al 407.922.4620